从资本运作的角度看旅游项目开发

       资本运作的规划设计理念

项目的成功开发及运作离不开资本，在这个资本至关重要的时代，单纯从策划、规划、设计角度看项目，已不能满足甲方的多元化需求。开发商投资旅游的关注点在哪里？如何关注甲方资金实力，优化项目落地方案？哪些旅游项目更易融资？旅游及旅游地产开发中的资本运作模式有哪些？我们认为，换个角度，利用好资本运作知识和工具，提高落地执行力，是旅游项目开发应该关注的重点。

一、 关注资本运作的规划设计理念

目前，我国旅游及旅游地产开发水平普遍不高，设计师和开发商之间由于不同的专业能力、文化背景、项目经验和个人经历，双方存在着一定的矛盾和冲突。开发商多从成本、利润和现金流等方面对设计方案进行评价，而设计师则更多的是从专业技术角度。我们认为，要推动项目的成功开发，规划设计师必须关注资本运作的设计理念。

(一) 方法：解剖、验证、综合

1. 解剖

? 市场随着时间推移在不断变化；

市场追求创新和特色的趋势是持续不变的；

旅游项目规划注重市场需求的变化是基本原则；

应把钱用到刀刃上：

1) 准确解剖项目形式和特征，

2) 预测未来市场的发展方向，把握市场的趋势；

3) 项目投资才能“有的放矢”，

4) 从而实现投资人追求的价值最大化

2. 验证

一个良好的旅游地产开发模式应该是通过地产开发反哺旅游，通过旅游项目的成功带动地产开发。在未来发展中，房企将由关注地产业务转向关注旅游产品本身。旅游产品将成为决定旅游地产经营的关键。

决定旅游地产项目成败的主要因素在于其核心“景观”的吸引力范围，以及这个范围内的消费力。

通常有两点是重要的：一是产品（物业类型），二是市场。

3. 综合

综合的前提是对项目的理解和把握。理解到何种程度？怎样才是对项目的准确把握？标准为“行得通”，每个经过验证的对象，要达到行得通后才可以进行综合。

什么是“行得通”？

1) 技术上行得通，就是拿得出合乎目标的产品；

2) 经济上行得通，就是从收入倒推到综合成本，看有无利润生长的空间；

3) 标准上行得通，就要以最终用户的接受来论定；
4) 模式上行得通，就是你创造的套路能够环环相扣，实现目的与方法的和谐 。

(二) 关注项目开发资本运作的规划设计

成本、利润、现金流、投资回报率等是开发商特别看重的，也是决定项目成功与否的一些关键因素。因此，在项目前期开发中，规划设计师就不仅要重视技术层面上的设计工作，也应重视资本层面对设计方案的制约作用，应充分理解项目的开发目标、运作模式，关注新的土地招拍挂制度实施以来，开发商巨额资本投入对项目设计的影响，否则可能会造成大量的设计反复。

规划设计师需要关注的几个重点

二、 旅游及旅游地产项目的资本运作

专业的资本运作，可以帮助开发商：做好精细准备――全面细致地完成招商融资等资本运作所需资料的准备工作；进行价值透析――透析项目，挖掘价值，提高招商融资成功率；使甲方有的放矢――准确对接招商融资对象，提高招商融资工作效率；进行高效谈判――更专业、有效地和招商融资对象深入沟通；促成合作落地――在关键合作条款上把关；优化项目方案――寻找问题的解决方案和优化组合方案。

(一) 资本运作的方案及案例剖析

在实际操作中，我们将旅游及旅游地产项目的资本运作方案归纳为以下三种：

1. 并购转让

项目方将其取得的项目所有权及旅游地产土地使用权直接转让给另一方，双方通过签订“项目转让合同”的方式实现转让。适合于“高大上”项目，即高投入、大规模、上档次。

典型案例：云南某旅游项目

（1） 存在问题

大笔资金用于旅游圈地，建设大规模的别墅、洋房，但产品户型单一，面积较大，销路不好；

营销投入资金不足，销售策略不给力，未能形成商业聚集和人气聚集；

开发投资弹性不足，开发成本较高，没有价格优势，施工用料成本高；

高尔夫等运营管理成本较高，由于未能形成人气和商气，形成恶性循环；

（2） 资本运作思路

吸引外部资金，增强投资弹性和造血能力；

引入专业营销团队，盘活存量物业，实现稳定现金流；

股权合作，分担风险；

并购转让，债务重组；

云南某旅游项目合作方案

2. 合作开发

一方以土地、旅游等资源入股，一方以资金、技术、运营管理入股，共同开发旅游及旅游地产项目，按股权比例分配开发收益。

典型案例：山东某旅游项目

（1） 存在问题

基础设施建设滞后，需要较大投资规模；

土地资源无序开发引发环境矛盾，如别墅群与高尔夫项目的开发；

旅游资源缺乏深度开发，同质产品多，产品竞争力差；

投入少，宣传力度不够，旅游企业规模小，旅游专业人员匮乏；

（2） 资本运作思路

充分利用外部资金，加大招商融资力度，吸引专业旅游运营管理团队，对旅游区内的企业给予扶持；并对景区内的投资人和创业者给予政策支持，孵化产业园，提高造血功能，吸引人气商气。

与专业规划设计院合作开发，风险公担，利益共享。

3. 招商融资

招商融资即“三招一融”即开发商、投资商、运营商以及资金方。专注项目重要环节，有的放矢，引入伙伴各展所长，实现资源优化配置。在项目开发的启动、建设到落地运营的各个阶段给予强有力的支持，从而实现项目的引爆和投资回报。

典型案例：四川某旅游项目

（1） 项目方关注点

专注旅游开发：项目方专注于项目开发的旅游产品开发和经营；

放手地产开发：对于项目地产开发环节，希望引入开发商或投资人，合作开发，分享地产开发收益；

（2） 资本运作思路

?招商融资；

?项目旅游地产开发商共同合作开发，分担风险，分享土地开发利润；

?吸引旅游投资商和运营商，共同打造项目旅游产品吸引核；

?股权合作或债权融资；

招商融资对象的权责和利益点

（二）资本运作优质旅游项目的选择标准

旅游项目获得投资方认可就要参与资本市场的竞争，在做好市场研究的同时，还要按照资本市场确定投资项目的选择标准。我们认为，资本市场选择项目必不可少的五个条件是：

“产品的独特性”、 “好的商业模式”、 “好的团队”、 “市场前景”和“财务指标”。

其中，“产品的独特性”以及“好的商业模式”依靠旅游规划和策划去实现；

“好的团队”这一指标是一个招商企业自身的素质以及过去的相关业绩来体现；

只有“市场前景”和“财务指标”需要景区在做好规划和策划的同时，通过专业的公司和专业人员通过市场分析和投资分析人员来实现。

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