度假时代的旅游地产开发与销售创新

在中国经济发展形势及旅游地产市场环境正在逐步发生微妙转变的新常态下，对于在度假时代旅游地产应如何积极适应新常态并得以提升发展，这是目前中国旅游地产业界最为关心的问题，因而，作为旅游地产业界的发展智库，我们试图从旅游地产产品结构研究、度假时代来临、度假时代旅游地产销售、旅游地产开发运营等四大方面进行了分析解读。

一、旅游地产产品结构

一般而言，传统的旅游地产产品包括高层度假公寓、小高层度假公寓、多层度假公寓、叠拼、双拼、别墅、会所等，只是研究房子的空间结构，基本上是以住宅地产的模式为主导，缺乏全面的产品要素研究。我们认为，旅游地产是产业地产，不是住宅地产，也不仅仅是简单的物业。度假时代下的旅游地产以旅游休闲度假服务为内容，形态非常复杂，土地、产权、使用权、回租、回报等模式很多，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的将旅游地产的地产属性和功能使用属性结合，从而使其最大化满足市场需求，发挥本身价值，是开发商、投资人一直探索的领域。目前，在产权、使用权、产品、营销等方面出现了一些创新模式。对此，我们试图从资产模式、功能内容、产品结构三方面进行了总结与研究。

二、度假时代来临

我们认为，经济收入及中等收入人群的增长、带薪休假制度的进一步落实和居民消费结构的变化，加速了度假经济时代的来临，推动着原来以观光休闲为主体的旅游市场逐渐向以旅游居住为核心，结合观光、休闲的度假市场转变。度假时代已经来临。

目前我国已经形成了一些度假市场，其中带薪度假市场，在政府政策的推动下将成为其中最重要的一个方面。2013年，全国就业人口7.7亿人，我们预计，2016年将成为一个节点，带薪休假职工可能达到公务员及企事业职工总数的25%（2亿）以上；2017年将达到40%（3.2亿）；2018年将达到60%（4.8亿）；2020年则会达到70%左右（5.5亿）。

我国已形成的度假市场主体结构

三、度假消费结构

对于度假来说，“住”是进行一切活动的基础，围绕着“居住”，度假消费形成了观光、餐饮、休闲、养生、运动、文化、购物七大层面。如今，不是只有高端人群才可以享受度假生活，中、低端的度假市场空间巨大。据我们预测，2020年度假物业的市场规模将达到10.5万亿元，年均1.8万亿元。

四、度假时代的旅游地产销售

整体而言，在开发商大举进入旅游地产开发的背后，旅游地产本身仍存在诸多问题，如无法满足度假时代下游客需求；空置率较高，投资回报低；旅游功能不足；定位不清晰，营销渠道不对口；物业配套和服务不完善等，用住宅地产的思路做度假地产更本行不通。旅游地产销售也面临着产权与使用权分离问题、交换问题、管理与经营问题、大众度假的供给问题等。整个地产行业目前正遭遇市场不景气的现状。

据《2014年旅游地产半年报》公布的数据显示，2014上半年所监控的主要旅游区域，整体成交面积380万平，同比小幅下降9.8%，环比下降23.5%；成交均价同比小幅上涨4.8%至9506元/平方米，环比微跌0.6%；成交总金额360亿元，较去年同期下跌55.5%，环比跌23.9%。而据我们了解，地产行业实际下跌的幅度比官方公布的数据更大。

 （数据来源于凤凰房产）

旅游地产进入销售困局，一方面是大的经济和政策形势决定的，另一方面也跟旅游地产市场的无序开发及其本身特征（比如非刚性需求、异地置业等）相关。旅游地产无论从产品、开发模式还是销售，都必须升级换代。

我们认为，综合化的产权物业与度假生活一体化销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。而既有产权背书，又有回报率结构的分权模式将成为度假产品销售的核心模式之一。这一模式是由原来的产权地产销售模式向度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，消费者购买的其实是一生的度假基金。

基于此，以国内外的一些领先的旅居度假产品为例，目前已形成有一种全新的度假模式，这种模式能既有效的解决旅游地产的去化问题，又能消除消费者的后顾之忧，更能解决传统旅游酒店存在的平均入住率不足的问题。可以预见，这将是中国旅游度假和旅游地产模式的一次革命，将让全中国3亿小康家庭提前迈入旅居生活时代，让购买者以超高的性价比体验全国优质资源，实现一处置业，全国换住的优质生活方式。

五、度假时代的旅游地产开发运作

旅游地产如何开发？我们提出了“开发综合化的模式”，并简单介绍了总体开发思路及具体打造模式。

总体开发思路及方向

度假综合体的具体打造模式

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