旅居交换系统模式——休闲时代的新探索

随着我国经济的发展,“休闲”时代正在慢慢逼近，人们对度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。鉴于旅游地产所具有的居住、投资双重价值，很多人选择在一些度假目的地花费重金投资置业，但在实际使用中，产生了一系列问题。比如，房屋大部分时间处于空置状态，并且每年还要缴纳物业管理费，这无疑是对资源的一种浪费，对投资收益的一种侵蚀，而且一年仅居住1-2个月，甚至十几天的业主还享受不到多种配套服务，度假品质无法保障，同时也不利于房产的保护及维护。而从分时度假发展起来的度假交换很好的解决了这一问题，让旅游不动产真正的动了起来。

研究旅居交换系统模式，首先要明确三个概念：

度假交换：拥有不同地点酒店/度假村产权或分时度假权益的业主，遵循等值或自愿的交换原则，相互交换房间的使用权，获得在其他地点的酒店/度假村房间使用权。

旅居交换：与度假交换类似，拥有度假房产产权的消费者，将自己的度假房产使用权，通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权，或获取经营收益。但参与交换的对象除了酒店/度假村等度假地产外，还包括休闲居住地产、度假居住地产等第二、三居所，即我们通常所说的旅居地产。

旅居交换系统：指的是一个可以为会员提供交换服务的平台或系统。注册成为本系统的会员后，可以将自己拥有的旅居地产的使用权进行发布，并与其他会员进行交换。一般需要互联网技术支持，并采用严格的会员制度。

一、为什么会产生交换？

（一）游客对度假的新要求

随着人们收入的增长以及生活水平的提高，一方面，以家庭为单位的度假方式成为社会的大趋势，而现有的酒店等住宿产品并不能很好的适应这一人群的特征；另一方面，如果年复一年都在自己购买的旅游地产所在度假，会让人觉得单一乏味，人们期望到更多的地方去度假。

（二）旅游地产的高空置率

旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展，2012年国内旅游地产投资总额超过万亿元。虽然发展的如火如荼，但无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，影响旅游地产投资收益的实现。

（三） 旅游地产的物业配套和服务还不完善

旅游地产大多远离市区，无法借助城市良好的基础设施和配套。而地产商又大多专注在“盖房子”上，忽略了物业配套和服务的建设。因此，游客的度假品质无法得到保障。

交换很好的解决了这些问题：第一，能将房产空置的时间利用起来，使购房者除能获得房地产的升值效益外，还能拥有一定时间段免费的入住权，并获得经营性收入，拓宽了业主的收益渠道，优化了旅游地产的投资价值；第二，为业主提供了更多的空间选择，可以在其他度假地区实现同等价值的房产交换；第三，业主在居住期间能够享受很好的物业服务，不居住的时候也能保证房屋得到很好的维护。

三、交换系统的运行模式探索

目前，市场上有两种交换系统形式：一种是通过专门的交换机构，也可称为“交换俱乐部模式”。此机构旗下拥有多家酒店、度假村、别墅、公寓等，会员可以在这些地产中实现等值交换；另一种是地产开发商自行建立交换系统，会员可以在这一品牌下的不同地点处的地产进行交换，交换选择相对来说较少。从不同的角度分析，会有不同的交换模式。我们从业务、交换方式、交换对象性质三个角度，做了如下归纳：

（一）从业务角度划分

1、单交换模式

只涉足交换业务，既不开发也不销售，通过加盟的形式吸纳旅居地产，为会员提供交换及度假预定业务。该模式需要具有一定规模量的旅游投资类或旅游度假类物业，交换系统运营商应对酒店等物业和销售商具有一定的控制力，以保证交换服务的有效进行。

这种模式在国外比较广泛，比如RCI、II等国外主流分时度假交换系统运营商。国内方面，发展较早的海南华夏之旅采用了这种模式，但由于我国在产权酒店、分时度假酒店方面的制度、法律、市场成熟度等方面还有所欠缺，并不符合我国的现状，因此这种模式在我国并没有得到很好的发展。

2、混合模式

涉足旅游地产的销售、租赁经营、交换、物业管理、度假预定等业务，自身不开发也不拥有度假酒店、度假村等旅居地产，通过吸纳酒店、房地产经纪公司加盟的方式，销售、租赁系统内的产品，并组建内部交换系统，为会员提供一站式全称服务。其盈利主要来自于销售、租赁业务，交换作为核心附加服务，成为吸引购买的决定性因素。

现实中的模式代表是旅游度假地产交换网。这个网站首创“旅游地产B2C全程服务解决方案”，联合旅行社、房地产经纪公司、品牌酒店、高端物业管理公司等，为旅游地产项目提供“项目定位、整合营销、品牌推广和售后服务”四大服务模块，为注册会员提供包括旅游地产精准置业、旅居交换、物业出租、增值变现、度假预订等一站式增值服务。

3、一站式模式

从前期的开发、到后期的销售、租赁及交换等多种业务均有涉及，交换运营商一般实力雄厚，能够保障资金链的顺利运行。此模式除运营自己开发的旅游物业外，同时也吸纳外界酒店的加盟，并积极与国际分时度假交换业巨头建立战略合作伙伴，扩大交换的范围。

现实中的模式代表是蓬达集团旗下的蓬达度假网（CPE）。CPE以蓬达开发的自主经营酒店（度假村）为主体，以加盟酒店及度假村为辅，并与国际度假权益交换组织DAE（达安国际度假交换亚洲有限公司）等进行了战略合作， 从而会员参加其分布全球各地的国际度假交换。CPE依托蓬达集团拥有的开发公司、酒店管理公司、旅游景区、旅行社、金融业务等平台，为客户提供全方位的服务。

（二）从交换形式角度划分

1、点数制交换模式

基于点数的等值度假交换体系最初是由迪斯尼公司推出的，是目前国内外最常用的一种交换模式。业主免费注册会员，把所属物业的客房资源在交换系统上登记，交换系统（一般会设置专家评审委员会）参照一定的标准（有的是根据该房型网络预订价格、有的是参照该房屋平均房价或折算成的日租均价）进行等值点数换算（1元=1点），并将最终折合成的总点数充值到该会员帐户，会员即可通过进行物业预订或交换（这些物业的消费价格已经折合成点数），所需房费由交换平台直接从会员帐号中扣除等值点数。可见，点数是用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积及等级、度假地位置、交换时间等因素有关。除旅游物业外，其内的休闲、娱乐产品也可以用点数来购买。

2、期权制交换模式

期权制是指业务通过交换系统，将其对某地某个旅游物业在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品。这一模式使旅游物业实现了资本化、证券化、易货化、期货化，同时也给中国金融巿场增加了一种很好的交易品种，但对运营商所具有的金融手段及运营经验有着较高的要求，因此目前这种模式在国内外较为少见。目前我国的CPE平台运用的就是这种模式，通过与杭州叁点零易货交易所签订合同，把旗下的酒店客房上市进行电子交易，像股票、期货一样，进行价格挖掘，有度假、商务需求的人士，可以交割，交割完成以后到CPE平台来寻找洒店入住。

（三）从交换对象的性质划分

目前市场上的交换对象从性质上划分有两种，一种是购买者购买的是旅游物业在一定阶段内某一特定时间里的若干年使用权，即购买的是时间和空间。除自己使用外，其剩余的使用权可以在交换系统内进行交换，我们称之为时权度假交换。另一种跟传统住宅地产类似，购买者购买的是旅游物业的产权。除业主自己度假使用外，空余时间的使用权可以交由交换系统进行租赁或交换，我们称之为产权度假交换。

四、物业管理模式分析

度假物业的管理有度假物业统一管理与第三方物业托管两种模式：

1、物业统一管理模式

由酒店管理公司或高端物业管理公司提供包括基础物业管理和接受业主委托租赁经营服务，他们统一对外租赁经营，与业主采取约定的收益比例分成。业主根据自己的度假安排，确定入住时间，空关时委托物管公司参与对外租赁、交换等经营活动。物管公司在经营推广上可以直接和传统旅行社合作，也可以借助艺龙网、携程网等国内外酒店预订平台，还可以通过度假交换系统，提升小区物业的入住率，为物管公司管理的其它商业配套设施带来营业收入。

2、第三方物业托管

普通物管公司提供基础物业管理服务，第三方物业托管公司接受业主物业委托经营服务，并与业主采取约定的收益比例分成。业主支付房屋装修、基本电器及家具购置安装等费用，第三方物业托管公司承担床上用品、清洁打扫、布草洗涤、市场营销推广等费用。另外，第三方物业托管公司不承诺任何最低收益，而是采用合作经营分成，出租不成没有任何收益，双方共同承担奉献，并实现利益共享。第三方物业托管公司接受业主托管后，均免费为业主及其亲朋好友提供免费就电话管家服务。业主自住时也能享受到同样的物业服务。此种模式维持服务的成本较高，并且是以获取物业经营收益为目的，有的受托方提供旅居交换服务，比如游房网，有的并不提供，比如途家网。

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