广州地王实地调查：解读“地王”现在与未来

8月13日下午，雅居乐萝岗区科学城项目的案名正式定为雅居乐·富春山居。这个地王项目终于确定案名及LOGO，不禁让让人回忆起2009年10月29日，这个项目经历101轮马拉松式的举牌争夺后，这块被回收的“地王”终于被雅居乐以43.41亿元的代价如愿夺得，该地块折合楼面地价7074元/平方米，溢价高达152%。

说到地王，不能不提在6月18日举行的广州土地现场拍卖会上，经过几十轮的激烈竞价，最终恒大地产以13.22亿竞得备受关注的天河区珠江新城D4-B2地块，折合楼面地价32967元/平米，又一广州新单价地王诞生。

在广州，被人们称作地王的高价地块较多，开发商已经竞得的地王现在是什么面貌?地王的工程进展如何? 是否真的存在开发商囤地现象?背后有什么原因?在楼市成交回暖的推动下，土地市场到底会热到什么程度，还会有多少地王诞生?搜狐焦点广州站带你一一探营广州几大代表性地王，结合专家意见解读广州“地王”现状。

探营

第一类：曾经晒太阳 已成过去式

代表项目：保利西海岸

2007年，保利地产在金沙洲总共拍下6块土地。其中，保利地产以直逼该区域普通商品房价的价格拍下的B3701A02和B3701A04地块，楼面地价达到每平方米8769元和8112元，成为当年金沙洲的新地王。直至2009年年底，保利在金沙洲的6个地块迟迟不见动工，曾一度被国土局列进土地闲置黑名单。

 沙盘上许多住宅挂上“已售罄”字样

近日，搜狐焦点编辑走访其中备受关注的金沙洲地王项目——保利西海岸，发现楼盘的销售情况较为乐观。虽然并非周末，但是来看楼的市民络绎不绝。在样板房停留的10分钟内，就有另外两家人进来看房。据销售人员介绍，保利西海岸是广州市2011年和2012年上半年的销售冠军，开盘一年多以来卖出3000余套。小编在现场的沙盘看到，不仅第一、第二期，还有在建的第三期的部分项目基本售罄。目前，根据不同户型与楼层，保利西海岸的价格均价在1万6左右，望江盘的价格则逼近2万。业内人士称，待地铁六号线建成和沉香大桥通车，教育与生活配套逐步完善，金沙洲地块的楼盘仍有升值空间。

从以高价买入土地到正式开盘预售，保利地产等了近3年。从2009年下半年开始，广州楼价上涨，尽管后来政府出台楼市调控政策，2010年两会的楼价议题又施压力，但房价依然看涨。保利地产掐准时机陆续推出金沙洲的楼盘，价格远远高于当年的“地王”价。此番之“等”真可谓用心良苦。

代表项目：雅居乐·富春山居

这块地王是雅居乐在2009年10月经过漫长的101轮拍卖竞得的萝岗区KXC-F8-1地块，折合楼面地价7074元/平方米。

 雅居乐·富春山居建设进入收尾阶段

据现场踩盘情况所见，工地现正在动工，见到的工人不多，有一些工人在操作大型机器，但是大门口看不到施工告示牌。整体上，楼栋已经封顶，格局已经成型。该项目三面环山，正被两座山峦所拥抱。现场裙楼依据山形走势而建，形成错落有致的落差，而且楼距相当开阔，部分单位更是占据区位“制高点”，尽览绵延山景。

据雅居乐内部人士介绍，该楼盘单位最小面积为120左右;最大面积为400多，带空中游泳池。楼高介于18到25层。目前马上完成的是第一期工程，占地33万平方米，占总拿地面积50%左右。对于为何09年拿地，现在才将得以问市的问题，该工作人员回答是由于民居拆迁问题，政府进行处理，延长了真正的交地时间，直到2010年底才真正拿到地。他还指着未经修整的地面告诉小编，其实现在已经处于收尾状态。

代表项目：大一山庄

2005年6月21日，广东中鼎集团有限公司以5亿元竞得白云区白云大道北的种鸡场地块成为广州地王，后来建成鼎鼎有名的中国超级豪宅——大一山庄。有媒体报道，从2005年竞拍成功，到之后的5年之间，开发商都没有动工的迹象。而期间该地块凭借极具优势的地理位置迅速升值，土地市价直翻5倍。毫无疑问地，“捂盘”的质疑直指向中鼎集团。然而，大一山庄项目有关负责人在接受采访时曾表示，开发商并没有捂盘，没有动工是因为错综复杂的历史遗留问题“无法动工”。

那么，从2009年开始连续3年蝉联“中国第一豪宅”皇冠的大一山庄，价格与销售情况如何呢?在查阅阳光家缘网上大一山庄的网签数据吼，发现“住宅已售套数”一栏全部为0，而“住宅未售套数”则达59套。不过那并不能说明大一山庄没有任何成交量。事实上，2010年10月中旬始，广州颁布并开始执行限购令，也让大一山庄身陷囹圄。有该项目的负责人在接受采访时就表示，并不是没有卖出去，而是受限于限购令而没有进行网签，项目早已有成交。据搜狐焦点网显示，目前大一山庄的最低总价为8000万元一套。也就是说，该项目目前应当有不少资金回笼。

第二类：地块晒太阳 现在进行时

代表项目：保利·白云新城

　　白云新城AB2907008-2地块则是保利地产在2010年创造的地王。其成交楼面地价达到约19632元/平方米和20605元/平方米，溢价率达300%，不但刷新了广州楼市的纪录，更超过了珠江新城的地价。有报道称至2011年年底，距离保利拍下“地王”快一年之时，工地仍是荒草丛生，没有太大的动工迹象。

而再隔半年，搜狐焦点的小编前往走访，看到工地外墙挂出了工程概况表，显示工程已于今年6月30日开工，并将于2014年年中竣工。从外围看到工地内只立起两栋建筑，楼层都才建两三层高。现场较为安静，没有吊装机和汽车运输建筑材料的噪音。

 工程概况表上显示项目开工不久

事实上，“吊儿郎当”的不止保利地产。买下“地王”却又让地皮长时间“晒太阳”的地产开发商不在少数。2007年，广东中莱投资有限公司以44亿多元的价格，拍下了萝岗区一“地王”。同年，深圳市鸿荣源地产以总价21亿元拍到位于金沙洲的“地王”。两地块皆因开发商迟迟未开发，于2009年8月一同被退地。

对于有开发商一掷千金买下“地王”，却迟迟不动工的做法，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示“无可避免”。高地价不能保证高楼价，却注定了开发商的高成本。从全国范围来讲，开发商需要保证土地价格在房价的26%左右。对于广州这样寸土尺金的一线城市来说，这个比例会偏高，但仍需控制在40%以内。保利以每平米20605元的价格买下地块，就意味着房价需超过5万。目前市场前景还不明朗，开发商当然不会轻易对自家的“千金”动工了。“肯定是因为认为市场利好，还对市场有信心，才会高价入地的。但是对未来，谁也没有十足的把握。”黎文江说。

第三类：新鲜出炉 静待动工

代表项目：恒大·珠江新城D4-B2地块

总建筑面积仅40100平方米的珠江新城D4-B2地块，恒大成功在今年6月18日以13.22亿元夺得，楼面地价高达32967元/m2，溢价率为168%，远超2010年保利以20605元/m2创下的白云新城“地王”纪录，晋身广州新“地王”。

在现场看到，这个地块仍是一片开放的草地，保持原貌不变，没见有任何动工迹象，也不见建筑工人和标示牌。就地理位置而言，位于黄埔大道旁，毗邻红线女艺术中心及广州赛马场。

 恒大“新地王”目前没有任何动工迹象

恒大拿下此“地王”在充分显示了财力之余，是否会对珠江新城乃至整个广州的楼价产生直接的影响?毕竟，这么高的地价会对市场预期产生直接的心理暗示，极有可能成为推高广州楼价的诱因。黎文江就这一说法发表见解，他认为恒大地产在今年6月份以楼面地价高达3.3万元的高价买入的珠江新城地块，严格来说不能说是“地王”，因为那属于商业用地，几乎不能影响普通的价格。

第四类：政府回购

代表项目：江湾桥畔、大元帅府旁闲置了5年的万科地块

该地块作为市区中心少见的江景地，又毗邻全国重点文物保护单位孙中山大元帅府旧址，当时万科在2007年最终以4.6亿拿下地块，7082元/平方米的单价也创下当时的新高，成为“地王”。

根据最初的规划，万科地块拟建设约56层、200米高的超高层商住楼，建筑面积达58624平方米，容积率高达7.754。然而，就在万科正在积极进行前期建设开发之时，却收到政府的停工通知。

2009年1月24日，广州市城市规划局正式发函通知，拟对该地块进行规划变更，将该地块更改为孙中山博物馆，要求万科的开发建设必须立即停止，待结算完成退回地价款及已建工程成本等开发投资费用后收回该地块。日前，在第二届广州市城市规划委员会第一次全体会议上广州市长陈建华在会议上透露，为了收回这一地块，政府至少需要付出7亿元的代价。

早在2009年，广州万科就对外表示，公司已经将该地块退回给广州市政府。然而在后来规划调整公示挂出时，广州市规划局有关负责人却对外表示，目前该地块仍在万科手中，政府计划收回，双方正在谈。一方表示已退地，一方却表示地块仍未收回，双方各执一词。根据当时有关报道，万科相关人士有就这事进行此解释：“事实上万科已经将该地块交还给政府，但因为交割手续没有完成，所以目前该地块仍标注为万科名下。”

也就是说，截止至2009年，万科与广州市政府的交割手续持续两年仍未完成。时有业内人士猜测，补偿金额谈不拢或是造成双方纠葛已久的主要问题。

第五类：开发商久不动工 陷入退地局面

代表项目：广东中莱投资公司被退地的萝岗地块

就在上面所提到的雅居乐·富春山居所在的地块KXC-F8-1，之前正是一块被政府回收的土地。2007年9月17日，广东中莱投资有限公司以44亿多元的价格，拍下了位于萝岗区广汕公路大观路交汇处东南侧的那块地，到2009年7月一直闲置。2009年8月，广州市国土资源和房屋管理局对包括这块地在内的诸多闲置土地进行了处置。而后，雅居乐高价拿下了这块地。

对于广东中莱投资有限公司“退地”一事，北大公共经济研究中心研究员韩世同认为是该公司实力不足，拿下40多亿的项目，自身只有几亿资金，运作不力，归结为资金问题。广州维森置业有限公司董事长张维伦则认为“地王”价格给房企带来的除了优质地块，还有高企的成本。对此他表示，入地成本主要影响的是企业的资金流，若开发商能解决这个问题，便能用“时间换空间”的策略。“其实大多数斥巨资买‘地王’的开发商都是如此操作的。”

专家观点

地价高=成本高 楼价高≠地价高

“地王”之所以备受关注，甚至被炒作，是因为大众有“地价高=楼价高”的观念。合富置业首席市场分析师龙斌认为，地价高随之带高房价，这是成本使然。商人买的面粉越贵，就希望做出来的面包卖的价格越高。

这个逻辑是成立的，今年来也被业内人士多番提及。然而，“想”卖得贵就“能”卖得贵吗?

　　“土地的价格与楼价之间不存在必然联系。”黎文江说道。他举了位于珠江新城柏林公寓的例子。搜狐二手房网上显示，